Fra luften ligner arealerne hinanden, men noget bliver til guld, andet til vildnis

Husker I Mads Skjern, der i Matador med Jørgen Varnæs som stråmand køber Havgården for at udstykke den til villagrunde? Der har altid været penge i at eje en gård, hvis jord kan udstykkes til parceller. Sådan har det historisk set også været i kommunens fire bysamfund, hvor gårdejerne siden 2. Verdenskrig flittigt har udstykket og solgt fra.

Nu begynder det imidlertid at være småt med ledige arealer, der kan udvikles med boliger, men der er stadig enkelte tilbage – og nogle af ejerne lykkes med at få boligprojekter godkendt politisk, imens andre ikke nyder politisk opbakning. Hvad afgør, hvem der får succes og penge i kassen og hvem der ikke gør?

Netop det er emnet for denne artikel, og udgangspunktet er Endrupvej 56 i Fredensborg, hvor ejerne igennem de seneste 20 år har forsøgt at få forskellige boligprojekter igennem det politiske system.

På Endrupvej har svaret været nej, flere gange uden at planerne kom offentligheden for øre, men med høringssvarene til Planstrategien sidste år og kommuneplanen i år, er planerne for 20 seniorvenlige rækkehuse kommet frem.

Nogle mener, at vi har udbygget nok, imens andre mener, at der er plads til mere

I samme periode eller de seneste år er disse projekter enten vedtaget eller på vej mod en afgørelse:

• Stejlepladsen i Nivå, ejet af Den Hageske Stiftelse, ændret fra trælast til boliger og nu på vej mod opførelse med Lind & Risør som bygherre.
• Ullerødgaard forventes i september at få en ny lokalplan med byggeret til 34 boliger på godt 20.000 kvadratmeter mellem Lågegyde og villaområderne.
• Kokkedal Bymidte Syd presser på for at få en ændring af lokalplanen, således at der tillades flere boliger og færre kvadratmeter til pladskrævende varer.
• Søruplund er det omdiskuterede  projekt i Sørup med seniorvenlige boliger, hvor ejerne mener, at det vil styrke byens fællesskaber, imens kritikerne mener, at det vil ødelægge landsbyens karakter og reducere de grønne arealer.
• Petersholm/Villa Shaw ligger i støbeskeen som et stort og ambitiøst projekt i området mellem Fredensborg Kongevej og Kratbjerg, ligesom bebyggelse på Alexandra House-arealet i en årrække har været en politisk varm kartoffel.

Hvad er de politiske argumenter for, at Endrupvej 56 ikke udvikles, når projektet ud fra faglige argumenter på rådhuset kunne opfylde et behov for nye boliger i Fredensborg?

I byrådet er der en 50/50-fordeling…

Set ovenfra ligger Endrupvej 56 som en lille firkant omgivet af villaer på to sider, Endrupvej på den tredje side og en offentlig gang- og cykelsti mod øst, hvor der på den anden side af stien er marker.

På markerne har der tidligere været et ambitiøst boligprojekt, men det er for mange år siden droppet, og nu er der kun tale om at udstykke inden for ”firkanten”.

Det sker med et projekt lavet af Lind & Risør med en skitse af 20 seniorvenlige rækkehuse og nedrivning af de nuværende forfaldne bygninger, hvor hovedhuset er bevaringsværdigt med en SAVE-værdi på 4.

Projektet på Endrupvej opfylder objektivt set kravene til den såkaldte ”huludfyldning”, der blandt andet foretages ved Ullerødgaard i Kokkedal og diskuteres med Søruplund i Sørup. På oversigtskortene herunder kan man se, hvordan de to arealer på flere punkter ligner hinanden. Det er Endrupvej 56, der ligger til “venstre”, Ullerødgaard til “højre”.

I arbejdet med Planstrategi 2032 anbefalede forvaltningen, at arealet blev taget med som et areal, der kan opfylde behovet for nye boliger i Fredensborg by – med afsæt i en behovsanalyse fra 2021.

Hvorfor blev Endrupvej 56 ikke taget med? Fra borgmesterkontoret kommer dette svar:

– Byrådets position er jo kendt og har været det i mange år. Da vi begyndte denne byrådsperiode, var vi samlet til et seminar i Bådhuset på Louisiana, hvor vi blandt andet talte om boligudbygning, og der er cirka en 50/50 fordeling i byrådet, hvor nogle mener, at vi har udbygget nok, imens andre mener, at der er plads til mere, fortæller Thomas Lykke Pedersen (S), der som borgmester forsøger at balancere alle interesser og synspunkter i et byråd, der har mange holdninger til emnet.

Politiske drøftelser afgør det

Hvad er det, der sker, når nogle projekter kommer igennem nåleøjet – og andre ikke gør? I Kokkedal Bymidte Syd, lige syd for rådhuset, er et politisk flertal positivt stemt for, at lokalplanen skal ændres, så der tillades op til 200 flere boliger i området ud til motorvejen i stedet for pladskrævende varer.

Men 20 rækkehuse på Endrupvej kommer ikke ind i planerne. Hvad er argumenterne for det? Borgmesteren kan på stående fod ikke huske det, men han understreger, at det jo er en del af de løbende politiske processer, hvor høringssvar til planstrategierne gennemgås, drøftes og derefter tages der fælles politiske beslutninger om, hvad der skal med – og hvad der ikke skal med.

– Det sker også, at investorer har møder sammen med mig og Lars Simonsen, hvor de præsenterer et projekt eller nogle ideer, som vi kan gå videre med, forklarer Thomas Lykke Pedersen og tilføjer, at hvis projekterne er konkrete og interessante, bringes de videre i den politiske proces af borgmesteren og Lars Simonsen som udvalgsformand for Plan-, Trafik- og Klimaudvalget.

Et andet projekt, der denne sommer er tæt på at få en ny lokalplan, er projektet med 34 boliger på Ullerødgaards arealer i Kokkedal. Set fra luften ligner de to arealer hinanden, altså Endrupvej 56 og Ullerødgård, fordi det er ubebyggede firkanter, der ligger omgivet af veje, stier og villaområder.

Jeg er mest tilhænger af, at vi udbygger stationsnært og ikke i udkanten at vores byområder

Men der er en forskel, fastslår Lars Simonsen:

– I mange år har det været muligt at bygge 24 boliger ved Ullerødgaard, så vi har alene taget stilling til, om projektet skulle have flere boliger, understreger Lars Simonsen (R), der ikke er tilhænger af at ændre Endrupvej 56 fra landszone til byzone for at ”huludfylde”.

Det stationsnære betyder noget

I Fredensborg er der ellers flere af sådanne planer, fx i Sørup med Søruplund eller det langt større projekt omkring Petersholm/Villa Shaw, hvor Plan- og Landdistriktsstyrelsen er nølende over for at give lov til et stort boligprojekt inde bag seniorbofællesskabet Kongeparken.

De to projekter har haft politisk opbakning i sin tidlige fase – hvorfor ikke Endrupvej, hvor der umiddelbart ikke er naboprotester, og hvor Plan- og Landdistriktsstyrelsen allerede i 2017 vurderede, at arealet umiddelbart kan overføres til byzone?

– Jeg er mest tilhænger af, at vi udbygger stationsnært og ikke i udkanten at vores byområder, siger Lars Simonsen, der her vurderer, at arealet omkring Petersholm er mere bynært end Endrupvej 56.

Petersholm ligger dog kun et par hundrede meter tættere på Fredensborg Station end området omkring den gamle ejendom Djawa på Endrupvej 56, om end man kan sige, at Petersholm ligger tæt på Kratbjerg Trinbræt. Projektet Kokkedal Bymidte syd er slet ikke stationsnært.

Hvis afstand til bymidten er et argument, hvorfor så tage Søruplund med i kommuneplanen for fire år siden som et muligt seniorbofællesskab?

– Det gik nok også for hurtigt dengang, konstaterer Lars Simonsen.

Venstre trådte på bremsen

Venstres Mie Stattau kan bidrage med informationer om, hvorfor Endrupvej 56 kom ud af Planstrategien for et par år siden, selvom forvaltningen lagde op til, at den kom med som område til boligudbygning.

– Vi var ikke tilhængere af, at den kom med i planen, fordi vi er bekymrede for øget belastning af A6 og af Endrupvej, forklarer Mie Stattau, der er bekendt med, at ejerne af Endrupvej 56 siden har bestilt en uvildig trafikanalyse, der vurderer, at trafikken på Endrupvej kun vil stige med to procent, hvis der bygges 20 seniorvenlige rækkehuse.

– Men vi mener stadig, at vi skal passe på med at øge trafikken på A6 igennem Fredensborg.

– Hvorfor taler I så om et større boligprojekt på Alexandra House grunden, der er ejet af kommunen?

– Det gør vi heller ikke i Venstre. Vi mener alene, at der skal se en afrunding med boliger ud mod Jernbanegade, forklarer Mie Stattau (V) og understreger, at der i så fald bliver tale om ganske få boliger langs vejen mellem det nye lyskryds og ned mod stationen.

At boligplanerne for Petersholm-området indeholder langt flere boliger end de 20 på Endrupvej 56, kommenterer hun ikke direkte på, men tilføjer, at hun ikke kender den aktuelle status på det projekt, eftersom det stadig er på et tidligt niveau på rådhuset.

Til det bemærker hun forsigtigt, at der også kan være et element af tilfældigheder og timing i, hvilket forslag og ideer, der på et givent tidspunkt behandles politisk.

Rent faktuelt er projektet med Petersholm dog så langt, at det omtales i kommuneplan 2025, der netop har været i høring, og dermed har det været forbi Plan-, Trafik- og Klimaudvalget, hvor Mie Stattau sidder med.

Fra kæmpeprojekt til mere beskedent

Og dermed er vi ved at nå afslutningen på denne artikel om Endrupvej 56, hvor der igennem 20 år har været talt om at udstykke hele eller dele af arealet.

TjekFredensborg har ikke søgt aktindsigt i hele sagen, men det står klart, at et flertal i Fredensborg-Humlebæk Kommune i 2002 var positive over for et boligprojekt, der involverede markerne nordøst for cykelstien. 

På det tidspunkt var det planen, at byrådet skulle købe jorden og derefter udvikle den til boliger, men da ejerne af Djawa og markerne ønskede at beholde jorden for selv at udvikle, kølnedes den politiske interesse – ikke mindst efter en høringsperiode i 2003 af den daværende kommuneplan, hvor det ambitiøse projekt mødte kritiske røster fra borgerne.

Siden har ejerne af Endrupvej igennem årene tilpasset projektet og reduceret det i omfang, således at det nu alene indbefatter arealet mellem Endrupvej og cykelstien ud mod markerne.

Faktuelt er det også, at forvaltningen i 2024 anbefalede at arbejde videre med projektet, men at politikerne ikke tog det med, og det 12.000 kvadratmeter store areal ligger fortsat som et vildnis med bygninger, der forfalder.

Herunder kan I se de store planer for området øst for cykelstien, tegnet af Bent Rohde som skitseprojekt i 2003, hvor det var en del af forslag til Strategiplan 2003. En del høringssvar var imod projektet, der indbefattede villaer og op mod 100 rækkehuse, og projektet blev ikke til noget. Det har derfor kun historisk værdi.

Fakta

• Planerne om et byggeri med 20 boliger på Endrupvej 56 er kommet frem som et af høringssvarene til Kommuneplan 2025, fordi ejerne af den gamle æbleplantage, også kaldet Djawa, i samarbejde med Lind & Risør gerne vil udvikle område. Det har været et ønske i mange år med skiftende projekter.
• I forbindelse med Kommuneplan 2021 blev udarbejdet en boligbehovsanalyse som viser, at der er behov for nye arealer til boligformål i Fredensborg By. Analysen lå til grund for den igangsatte planlægning for seniorvenlige boliger i Sørup og for de igangværende sonderinger omkring Petersholm ejendommen.
• Det skrev forvaltningen i en faglig vurdering af høringssvarene til Planstrategi 2032 i marts 2024, hvor vurderingen også lød, at ”udbygningen af boliger på Endrupvej 56 ligger inden for det påviste behov for nye boliger i Fredensborg By.”
• Hvis Endrupvej 56 bliver taget med som areal, der skal overføres fra landzone til byzone, vil der senere komme en ny lokalplan med en høringsperiode.
• Denne artikel er den foreløbige afslutning på en række artikler om ejendommen Djawa, der i dag fremstår en dårlig vedligeholdelsestilstand, hvilket ejerne blandt andet forholder sig til i artiklen herunder.

• Har denne artikel værdi for dig som læser? Bliv medlem og støt god lokaljournalistik.

---

Kom tæt på Djawas forfald og historien om 20 års tovtrækkeri